Aparecen tras la compra y pueden costar una fortuna. Te explicamos qué son, quién responde y cómo reclamar.
Compraventa · Actualizado en octubre de 2026 · 5 min de lectura
Los vicios ocultos son defectos graves del inmueble que no eran visibles en el momento de la compra y que la hacen impropia para su uso o disminuyen su valor: aluminosis, humedades estructurales, instalaciones ilegales, plagas…
El vendedor responde de los vicios ocultos aunque los desconociera, durante el plazo legal previsto en el Código Civil. Si los conocía y los ocultó, la responsabilidad es mayor.
La mejor defensa es la prevención: una revisión previa a la compra y cláusulas de garantía en el contrato reducen mucho el riesgo.
El Código Civil prevé un plazo corto (seis meses para la acción edilicia por saneamiento), aunque según el caso pueden aplicarse otras vías con plazos distintos. Conviene actuar en cuanto se detecta el defecto.
Sí, si no era detectable en la visita y afecta a la habitabilidad o seguridad. Es uno de los defectos estructurales más reclamados en edificios antiguos.
Puedes optar entre resolver la compra devolviendo el inmueble y recuperando el precio (acción redhibitoria) o una rebaja proporcional del precio (acción estimatoria), más daños y perjuicios si el vendedor actuó de mala fe.
Responde el vendedor por saneamiento, aunque haya intermediado una inmobiliaria. Si ocultó el defecto de mala fe, la reclamación se refuerza y puede alcanzar la indemnización de daños.
Ayuda, pero no lo garantiza: la ITE evalúa el estado general del edificio, no cada vivienda. Conviene una revisión técnica del inmueble concreto antes de firmar las arras.
Analizamos tu caso y reclamamos al vendedor la reparación, la rebaja del precio o la resolución.
